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Comment tirer le maximum de profit sur un investissement immobilier ?

L’investissement immobilier, notamment l’investissement locatif, est une excellente solution pour se constituer un patrimoine, bénéficier d’excellents revenus et d’avantages fiscaux intéressants. Toutefois, sans un plan bien défini, les atouts du placement peuvent rapidement se substituer à des pertes non-négligeables.

Réduire grandement les mensualités en optant pour 10 ans de détention

Pour relancer l’investissement immobilier, l’Etat français met à la disposition des particuliers divers dispositifs, parmi lesquels on peut citer la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.

Le successeur de la loi Duflot permet d’obtenir une réduction d’impôt de l’ordre de 21% sur le montant d’acquisition du bien tandis que le Censi-Bouvard offre un avantage fiscal de 11%. Dans la majorité des cas, il est conseillé de conserver le bien pendant 9 ans pour pouvoir en tirer un maximum de profit. Cependant, de nombreux investisseurs préfèrent étendre cette durée à 10 ans pour optimiser davantage les gains et contrairement aux idées avancées par les plus prudents, cette technique peut effectivement porter ses fruits.

Pendant les 10 ans de détention, le propriétaire finance son bien à partir des loyers et des avantages fiscaux. D’autre part, il peut opter pour un financement réalisé en 25 ans afin de réduire les mensualités et par la même occasion le reste à charge. Néanmoins, cette diminution a essentiellement lieu durant la période des 10 ans.

Concrètement, pour un investissement en loi Pinel de 217 000 € TTC, il perçoit un loyer mensuel de 600 €. S’il opte pour un crédit remboursable sur 25 ans à un taux de 2,2%, les annuités devraient être égales à 11 260 € et le reste à charge annuel de 874 €, soit approximativement 120 € par mois.

Après les 10 ans de détention

rentabilite-investissement-immobilierAprès les 10 ans de détention et la fin des avantages fiscaux, l’investisseur peut choisir de revendre son bien ou de s’acquitter de l’intégralité de son prêt pour ensuite bénéficier d’un complément de revenu.

Dans le cas de la revente, nombreux sont ceux qui estiment que sans plus-value, leur bien devrait donc être repris au prix d’achat initial. D’autres par contre, prévoient une revalorisation annuelle de 2%.

Si ces théories sont émises par de nombreuses simulations, elles ne sont pas toujours vraies. En effet, la réalité du marché de l’immobilier l’emporte facilement sur les théories flatteuses proposée aux investisseurs.

Dans une opération de revente, il faut prendre en compte le prix de l’immobilier ancien récent et le nombre de concurrents dans la zone. Dans certains cas, le prix de cession d’un bien peut être minoré de 20 à 30%, ce qui est très loin du magnifique tableau proposé par les simulations.

Concernant la conservation de l’immobilier et le paiement du prêt, il faut savoir que l’investisseur peut bénéficier d’un léger avantage fiscal pendant 3 ans et devra ensuite faire face à d’importantes charges et son effort d’épargne haussera progressivement au fil des années.

Il devra entre autres, s’acquitter des impôts, des frais de gestion, des garanties impayées, des taxes foncières, des frais d’entretien et des frais de copropriété. En d’autres termes, il devra réaliser d’importantes dépenses une fois la période des 10 ans écoulée.

Si la réalité des choses prévoient un avenir plutôt sombre pour les investisseurs, cela ne signifie pas pour autant que le placement dans la pierre est devenu désavantageux. Il est tout simplement recommandé de réaliser un investissement répondant à ses besoins et pas seulement pour défiscaliser.

Un plan bien élaboré doit donc être mis en place. Il doit prendre en compte la période de 10 ans ainsi que les opérations à réaliser après l’arrêt des avantages fiscaux.

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